一、“买卖不破租赁”概述

    所谓买卖不破租赁，从字面不难理解其含义，此原则是解决被视为债权的租赁权与物权行为所引起之新的物权变动冲突时，应以何种为先。买卖不破租赁原则要求：在先成立之房屋租赁权不受于租赁物承租期物权行为所生物权的影响，即买卖租赁物，则受让人不得以其在后获得之物权对抗租赁物上先成立之房屋租赁权。从表面上看，该原则实际是债权得以对抗物权的现象，它突破了“物权优先”的物权法原则，也突破了“债权相对性”的基本原则，一项被认为是保护弱势承租人群体的规则，恰是突破了两大财产法律基本原则的制度。借学者言，买卖不破租赁时指：承租人的租赁权优先于后设定的物权，承租人的房屋租赁权优先于受让人的租赁物所有权。

二、租赁权－－“物权ｖｓ债权”争议梳理

    我国在立法上也已承认了部分租赁权的物权性质，如“在农村土地承包法颁布之前，人们对土地承包经营权大多是从债权的角度即承包合同的角度来认识的，２００２年颁布的农村土地承包法将土地承包经营权作为用益物权，但未明确使用＇用益物权＇的概念”，２００７年新《物权法》则明确将土地承包经营权规定为用益物权。从立法和法学研究综合分析，关于租赁权的性质的学说主要有三种代表性观点。

（一）债权说

    作为最早也是最普遍为学界赞成的学说，该说认为租赁权系建立于租赁契约关系之上，而租赁契约为一债之关系，故租赁权应为债权，至于承租人对于租赁物之使用收益权利，只有经出租人履行租赁物的交付行为方能实际取得，故其并非如物权直接支配标的物之独立的权利，又各国立法例多将租赁规定在债编，故租赁权仍是债权而非物权。如学者柯凌汉指出：“租赁契约乃债权契约，承租人基于租赁契约所有之权利（即租赁权）当然亦为债权……承租人使用收益租赁物不外对人关系而生之结果，租赁权非因之变为用益物权之一种。”学者谢在全、梁慧星和陈华彬等均指出，由于租赁权的实现有赖于债务人的协力，其不具有直接支配性，难谓其为物权。

（二）物权说

    前苏联学者齐吉尔认为，租赁合同为承租人设定了占有和使用住房的权利，这些权利无疑地包含着物权法律关系的因素－－对住房的占有、使用和一定程度上的处分。既然如此，那么也就没有理由否认这种权利的物权性质。日本学者冈村玄治指出，租赁权应属对物支配的一种物权，因请求他人为一定行为或不行为之权利始为债权，而租赁权乃占有租赁物而为使用收益，不外为物之支配，此支配权实为租赁权之本体，承租人所有之其余权利如租赁物交付请求权和修缮请求权等皆不过由此本体滋生之效果而已，纵未滋生此种效果，亦无碍租赁权。

（三）“债权物权化”说

    此说认为主张租赁权物权化是对租赁权性质的适当说明，即租赁权本质上为债权，但具有强烈物权色彩，租赁权物权化说实际上是对物权说和债权说的折衷，正如王泽鉴先生所说：“以租赁权物权化称之，旨在表明租赁权系属债权，而非物权，但具有物权之对抗力，使承租人对于取得租赁物所有权或其他物权之人，亦得主张租赁权之继续存在。”

    上述三种观点其实是债权说和物权说之争，物权化的债权的观点实质是折中的观点，而这一观点只是对房屋租赁权的特征的折中，并未实际解决房屋租赁权究竟是物权还是债权这一基本问题。对房屋租赁权性质的重新认识，有助于解决“买卖不破租赁”原则的法理。

三、“买卖不破租赁”之应然法理

（一）债权对抗物权的错误逻辑

    买卖不破租赁的理由历来有不同理由，但他们都有共同的逻辑起点即租赁权是债权性质的财产权。所谓的权益衡平理论，公平正义原则要求下对弱势承租人利益的保护，早就受到社会生活客观情况的动摇，在逻辑上，债权对抗物权的命题存在诸多主观一厢情愿，使得符合社会经济秩序以及交易安全的一项法律原则给人感觉很特别，不是那么合符常理，更是为学者们提供了争论和研究的重要课题。

    虽然学者们为此原则设想了诸如“债权物权化”之类的标新立异的观点作为理论支撑，但却扭曲了租赁权作为物权尤其其明显的用益物权性质，实属学界的一大谬误。因此，联系社会生活实际，房屋租赁权作为债权的错误直接导致了所谓的买卖不破租赁原则，产生了学术上对房屋租赁权性质认识的偏差而已。本质决定权利的种类，房屋租赁权是用益物权，其他租赁权，理应归入用益物权大家庭。

（二）物权角度的效力次序

    当我们正确认识了租赁权的性质后，再重新分析“买卖不破租赁”原则的合理性，就显得理所当然了。物权法法理认为，物权相互间具有优先性，即基于直接支配性而产生的物权相互间的优先效力。处理优先效力问题的基本原则是物权成立的先后确定效力的孰先孰后，即“时间在先，权利在先”。以此观之，租赁权的设立先于租赁物受让方的物权而成立并生效，因此，基于物权的基本原则“买卖”当然不能破坏“租赁”。当然，但凡原则通产都有例外，但令笔者颇为安心的是立法和学界所坚持的例外不必然违反“买卖不破租赁”的基本制度。

    物权法的制定，物权法的研究的根本目的在于最大限度地利用物之效益，而不能仅仅停留在对物的归属及物权种类限制的高度。物权是市场经济的首要因素，动态的物权流动之前提是完善的静态物权制度以及物权归属。财产性的权利种类虽多，但大多数要么是债权要么是物权，法治社会，立法的完善依赖法学研究的科学合理，而法学理论研究的科学与合理又依赖于对基本概念和制度的深刻理解。而类似像“租赁权是物权或是债权”类的问题的研究，必将推进法学研究的深度。

【参考文献】

［１］周　!：《罗马法原论》［Ｍ］．北京：商务印书馆，１９９６年版。

［２］梁慧星陈华彬：《物权法》［Ｍ］．北京：法律出版社，２００７年第四版。

［３］张世海：《对“买卖不破租赁”及租赁权性质之思考》［Ｃ］．载《中国物权法的理论探索》，武汉大学出版社，２００４年第一版。